El preacuerdo en datos

El pasado mes de diciembre se anunció desde el Ayuntamiento la consecución de un preacuerdo en la negociación abierta en el tema del PERI Ferrocarril. Fundamentalmente, la negociación se planteaba sobre la premisa de modificar la futura edificación de las famosas torres de 18 plantas que estaban previstas en los terrenos liberados tras el traslado de los talleres de Euskotren.

Según se ha explicado desde el Ayuntamiento, en la mesa de negociación los representantes de Euskal Trenbide Sarea(ETS) anunciaron desde un principio que, como entidad pública, no están dispuestos a admitir una disminución de las plusvalías que el PERI en vigor les otorgaba.

Y ya que el interés en modificar la altura de las edificaciones es clave en la postura del Ayuntamiento, el resultado que se ha presentado como preacuerdo ha supuesto una modificación de todos los aspectos contemplados en el PERI vigente, desde la edificabilidad y el número de viviendas, los costes de la urbanización, el pago de obras externas, e incluso la compensación con parcelas externas al área a tratar. En definitiva, una modificación tan radical que precisa de poner datos para entender y comparar lo que el preacuerdo supone y su variación en relación con el PERI actual.

Teniendo en cuenta los parámetros básicos sobre los que se ha tratado en la mesa de negociación: propiedad, derechos, obligaciones, gastos e ingresos… los datos principales son los siguientes.

En el PERI que todavía está en vigor el propietario de todo el suelo es ETS y como tal tiene un derecho de edificación de cinco parcelas, en las que se asignan 443 viviendas, con una altura máxima de 18 plantas, PB+17. Como propietario del suelo está obligado al pago de la urbanización de todos los terrenos, gasto que en 2018 ascendía a 10.892.113 € sin IVA en el proyecto de urbanización que la propia ETS presentó. También la urbanización del tramo de la calle Trenbide desde Sasikoa a Ermodo que tiene un costo de 1.368.916 €. Y como ajuste de cuentas con el ayuntamiento, en relación con los derechos municipales, un resto de 121.270 € a favor de las arcas municipales.

El Ayuntamiento por su parte, en función de los derechos de cesión urbanística, recibe una parcela a la que se asigna la edificabilidad de 111 viviendas de protección oficial (VPO), libre de cargas de urbanización. Y también recibe el resto de la trama ferroviaria desde Ermodo hasta el límite municipal con el vecino Abadiano.

La edificabilidad de todo el ámbito del PERI estaba establecida en 554 viviendas repartidas entre las 111 VPO y las 443 libres. En el preacuerdo se establece una reducción de la edificabilidad a 400 viviendas, repartidas en 90 VPO y 310 libres. Y dado que la reducción de la edificabilidad produce una disminución de las plusvalías, estas se compensan de tres formas: una aportando por parte del ayuntamiento una serie de parcelas distribuidas en diferentes zonas del municipio, destinadas a la construcción de viviendas de VPO y viviendas tasadas; otra mediante la rebaja del precio de la urbanización, y la tercera liberando a ETS del compromiso del pago de la urbanización de la calle Trenbide, así como del pago del “resto” de 121.270 € que como ajuste de cuentas se estipulaba con el PERI.

Las cuentas de este acuerdo suponen que el Ayuntamiento de Durango aporta suelo para la construcción de 206 VPO y 106 Tasadas. Además de perder la parcela de 111 VPO que le corresponden en el PERI, el Ayuntamiento también aporta para la consecución del preacuerdo 317 VPO y 106 Tasadas. La urbanización de los espacios libres, parques y plazas se ejecutarán con una reducción del coste en 5.987.771 €. Y  la urbanización de la calle Trenbide también se hará con cargo a las arcas municipales.

Las mismas cuentas en el caso de ETS suponen que la totalidad de las 400 viviendas planteadas, 310 libres y 90 VPO quedan a su favor, por lo que sumando la parte especifica del PERI más la externa que recibe del Ayuntamiento, da un total de 712 viviendas ( 310 libres, 106 Tasadas y 296 VPO). Además ve reducido el coste de la urbanización en 5.987.771 €, y se libra de pagar 1.368.916 € de la urbanización de la calle Trenbide.

En cuanto a la transferencia de los terrenos de la trama ferroviaria ajena al PERI se mantiene el mismo acuerdo, en ambos casos se establece que pasará a titularidad municipal.

Cuál era el objetivo

Vistos ya de forma resumida los datos principales del preacuerdo y la modificación que supone frente al PERI, resulta necesario establecer cuál era el objetivo y cuál es el resultado que se obtiene con el mismo.

El objetivo sin ningún género de dudas eran las 5 torres de 18 alturas. Modificar, cambiar sustituir el PERI por una alternativa viabley se supone que  el preacuerdo es la alternativa viable que sale de la mesa de negociación. Las 18 alturas han supuesto la clave siempre en la lucha por la modificación, tanto desde la plataforma promotora de la consulta, Erabaki, como desde los partidos que componen el gobierno en coalición del Ayuntamiento de Durango.

En el PERI, y este es un dato poco tratado, la altura de los edificios está marcada como un máximo de 18 plantas (planta baja +17), y la ocupación en superficie de cada torre es de 612 metros cuadrados, y tal y como marca también el propio PERI, la ocupación máxima en superficie está limitada a 1.000 metros cuadrados, caso este en el que los edificios pasarían a tener una altura de 12 plantas (planta baja +11). Este dato es público y está representado en el plano de alineaciones del PERI, cuestión ajena a los datos objetivos es que estos no se ofrezcan, cuando la pelea es de “alturas”.

Llegados a este punto se puede establecer una comparación de lo que representa de cambio el preacuerdo, en relación con lo que se establece en el PERI. En el preacuerdo se rebaja la edificabilidad a 400 viviendas totales, y si para establecer una comparación equitativa recalculamos lo que esas 400 viviendas ocupan en los mismos parámetros de ocupación de suelo, resulta que situando 111 de ellas en la misma parcela asignada a las VPO en el PERI, restarían por ubicar 289 viviendas, a su vez divididas en 5 edificios, daría un resultado de 58 viviendas por edificio con una altura de 12 plantas.

En definitiva, convendría plantearse una modificación tan sustantiva como la que se propone en el preacuerdo con un reajuste para los intereses del propietario del suelo (ETS) sin que suponga ninguna merma de sus plusvalías, pero en la que el Ayuntamiento compensa en terrenos edificables (VPO y Tasadas), pago de urbanización de la calle Trenbide, y lo quizá más importante, reducción a la mitad del gasto en la urbanización de todo el área de espacios libres y parque, que en puridad es el único espacio del que todos los vecinos terminamos por hacer uso.

Todo este cambio para limitar la altura de los edificios a 12 plantas, cuando esto ya estaba contemplado en el propio PERI, parece desproporcionado. En términos de tiempo también podríamos añadir que esta modificación supone la redacción de un nuevo PERI asignado al Plan General de Ordenación Urbana, lo cual implica un retraso de años. Con la reactivación del actual PERI, estableciendo que la altura de las torres sea de 12 plantas, se podría no empezar, sino continuar con las obras ya iniciadas de la calle Trenbide, y definir una urbanización del área de espacios libre y parque de forma inmediata, sin más retrasos.

Como los datos, en general, suponen una dificultad para comprender cómo se plasman en la realidad, dado que son intangibles, vamos a intentar hacerlos comprensibles trasladándolos al terreno digital mediante su expresión en modelos 3D para poder diferenciarlos de forma más accesible.

VIDEO EDIFICIOS 12 ALTURAS 612 M2

Este video representa la ubicación de las 400 viviendas del preacuerdo, con los mismos parámetros edificatorios que los de las 5 torres. Altura de los edificios, 12 plantas.

VIDEO EDIFICIOS 12 ALTURAS 1000 M2

Este video representa la ubicación de las 554 viviendas del PERI, con la ocupación máxima de suelo admitida. Altura de los edificios, 12 plantas.

VIDEO EDIFICIOS 6,8 Y 9 ALTURAS

Este video representa la ubicación de las 400 viviendas del preacuerdo, con edificios de 6 plantas y un edificio en manzana con dos diferentes alturas, de 8 y 9 plantas.

El tercer video con la representación de los edificios de 6, 8 y 9 plantas es el que se propone desde el equipo de gobierno del Ayuntamiento de Durango, el segundo lo que con el actual PERI se puede ejecutar con alturas de 12 plantas y la ocupación máxima en suelo, y el primero la comparación que el preacuerdo supone frente al PERI, y por supuesto la localización que al equipo de gobierno no le interesa mantener por razones obvias. Aunque la propuesta que ellos presentan suponga fraccionar el espacio de parque y plazas, lo más lejos posible de aquella idea primigenia de “gran parque con cero viviendas”.

Como también hay a quienes la representación de las cifras en dinero contante y sonante les ofrece una representación más tangible de lo que en los preacuerdos se gestiona, pasemos a las cifras, de lo que el propietario del suelo (ETS) estima que le debe de ser compensado, y que se aporta en especie (suelo) y su valor, obras (Trenbide Kalea) y su valor, costos de urbanización (rebaja) y su valor.

VALORACIÓN A COMPENSAR A ETS 19.803.117.37€

VPO PARCELAS AYUNTAMIENTO -7.000.586.64€

OBRAS AJENAS AL AMBITO. NO SE EJECUTAN -1.368.916.00€

DEUDA DE ETS AL AYUNTAMIENTO. NO SE ABONA -121.270.80€

VIVIENDAS TASADAS PARCELAS AYUNTAMIENTO -5.324.572.73€

REDUCCIÓN DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN 5.987.771.20€

En resumidas cuentas esta es la base del preacuerdo, en cifras, luego cada cual lo presentará como mejor estime para sus intereses políticos. Oiremos hablar de acuerdo histórico, plan de vivienda, etc. También en su momento oímos hablar de por qué “pagamos” las inversiones en infraestructuras, del central park o pulmón verde con cero casas, etc.

Alberto Uriguen